Deloitte pointe une organisation professionnelle de l’immobilier dans les municipalités européennes et françaises

Publié par Décideur Public - Systèmes d'Information sur 9 Mars 2012, 10:34am

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mairie-de-paris Deloitte publie sa première enquête sur la gestion immobilière de quinze grandes villes européennes afin de contribuer à la professionnalisation de celle-ci dans le secteur public et les municipalités. Sont concernées par l’enquête : Anvers, Bruxelles, Esberj, Bordeaux, Paris, Essen, Münster, Nuremberg, Milan, Luxembourg ville, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Barcelone et Madrid.

De manière générale, le portefeuille immobilier moyen de ces villes est constitué de 2 000 à 3 000 actifs en propriété par million d’habitants (avec une surface brute estimée à 2 à 3 millions de mètres carrés). Dans le contexte de crise financière, les municipalités sont attentives à leurs dépenses ainsi qu’à leurs actifs. Ainsi, 60% des villes étudiées envisagent la vente de leurs actifs pour uniquement améliorer leur situation financière mais 20% seulement ont engagé des démarches en ce sens. La gestion immobilière n’est pas encore un enjeu primordial pour toutes les municipalités. L’étude montre que le degré de professionnalisme et d’efficacité varie beaucoup entre les pays. Seule une ville sur quatre a fourni des données fiables sur la taille et la valeur de son portefeuille immobilier.

Le besoin de professionnalisation est reconnu mais il reste encore à mener des défis majeurs pour organiser le métier. En effet, les différentes directions en charge des services publics (ex : les services scolaires, culturels ou sportifs de la ville) gèrent leur immobilier propre ce qui génère : un manque de vision sur le portefeuille global de la ville ; l’absence d’harmonisation de la gestion immobilière entre les directions ; une gestion dissociée des contrats de maintenance dans chaque direction, avec parfois des défauts de maintenance et enfin, l’absence de contrats de location avec des tiers.

De plus, la mise à disposition des données dans une organisation éclatée n’est pas facile à obtenir, elle ne permet pas d’avoir le maintien d’une vue d’ensemble efficace et mise à jour. Ceci aboutit à plusieurs faiblesses dans le pilotage, la planification stratégique, le contrôle, c’est à dire des éléments nécessaires à une gestion immobilière professionnelle et efficace. A noter également que le développement durable ne représente pas une priorité stratégique.

En France, selon l’INSEE, le portefeuille immobilier appartenant à l'Etat français a une valeur estimée à 198 milliards d’euros en 2009, foncier compris. Cela représente 15% du patrimoine immobilier public, sachant que les administrations publiques locales détiennent quant à elles 80% de ce patrimoine (les 5% restants appartenant aux administrations de sécurité sociale). En France, l’étude montre que les villes de Paris et Bordeaux ont fourni des efforts importants pour professionnaliser leur gestion immobilière.

La ville de Paris a par exemple créé une Direction Immobilier Logistique et Transports (DILT) en 2010, qui mène de nombreux projets pour optimiser la gestion immobilière de la capitale : parmi les plus importants, on relève la conception d’une stratégie immobilière portant sur les implantations administratives, la valorisation des immeubles situés en plein cœur de Paris, la responsabilisation des différentes directions avec la mise en place de contrats d’intéressement sur les opérations d’investissement, la création d’une base de données permettant d’estimer les coûts de maintenance des actifs de la Ville de Paris et le regroupement des 60 implantations sur lesquelles sont aujourd’hui éparpillés les services centraux des vingt directions sur quatre sites correspondant aux quatre pôles métier.

Du côté de Bordeaux, l’immobilier est décentralisé car géré par plusieurs directions de façon Logo Bordeaux autonome. Par ailleurs un plan est en cours de définition afin d’établir des directives pour la gestion d’actifs immobiliers. L’une des difficultés majeure que la ville connaît est le manque d’informations quantitatives et de système d’informations adaptés à la gestion immobilière pour faciliter la prise de décision.

Comment évoluer vers une gestion professionnelle de l’immobilier ? Par où les municipalités doivent-elles commencer ? Les expériences réussies de certaines grandes villes comme Rotterdam et Paris, et l’analyse des résultats de l’étude permettent de tirer des enseignements sur l’organisation de la fonction immobilière. Deloitte pointe cinq objectifs fondamentaux des municipalités :

Se fixer une ambition forte pour une restructuration de la fonction immobilière qui est un projet complexe et à long terme. Un sponsor, désigné en interne, sera responsable du projet du changement et devra avoir une position reconnue dans l’organisation.
Rendre visibles les résultats dès les premières étapes, en mettant l’accent sur les victoires acquises rapidement « quick-wins » pour fédérer les parties sur l’avancement du projet.
Concilier l’atteinte d’objectifs immobiliers et d’objectifs de politique publique. Par exemple réduire le taux de vacance en attirant des entreprises stratégiques pour la ville.
S’appuyer sur des données fiables pour identifier des opportunités de réduction des coûts. Les données doivent être rassemblées en amont pour consolider la vision du portefeuille immobilier et identifier le potentiel de réduction des coûts. Cette collecte de données est primordiale pour la réduction des coûts et le pilotage.
Définir les indicateurs de mesure de la performance. La mise en œuvre d’un outil de gestion immobilière permet de répondre à plusieurs difficultés (connaissance et centralisation des données, identification des coûts, pilotage,…) en particulier la mise en place et le suivi d’indicateurs de performance.